我国属于典型的"未富先老"、"未备先老"型国家，并且是世界上唯一的老年人口过亿的国家。根据国家统计局网站显示，截至2012年末大陆情况如下：15岁～59岁（含不满60周岁）劳动年龄人口93727万人，比上年末减少345万人，占总人口的69.2%，比上年末下降0.60个百分点；60周岁及以上人口19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高0.59个百分点。①根据联合国的统计标准，一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，表明这个国家步入老龄化社会。倒按揭（ReverseMortgage）在国外发展已经较为成熟，我国在步入老龄化社会大背景下，引入倒按揭，构建"以房养老"这样一条养老新思路。目前，我国大部分老年居民拥有自己的住房，但手中的养老金却并不充足，出现了所谓的"房子富人、现金穷人"（HouseRich，CashPoor）的情况，在上述背景下，倒按揭作为我国现行养老保障体制的有益补充，其引入和"以房养老"的本土化发展将有助于我国缓解快速老龄化带来的社会问题，进而有效缓解我国的老龄化危机。

　　一、我国人口老龄化的现状和形势

　　目前，我国已迈入老龄化社会，人口结构老化、社会养老保障制度滞后等问题，已经成为制约我国经济社会未来发展的重大隐患。我国第一部老龄事业发展蓝皮书--《老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年我国老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%；并预计2013年我国老年人口数量将达到2.02亿人，老龄化水平达到14.8%。全国老龄委办公室的最新数据显示，未来20年间我国老年人口将以平均每年1000万的数量快速增长，到2050年左右将达到全国人口的1/3。

　　如何开拓新的有效的养老保障模式，并妥善地应对人口老龄化挑战，正在成为解决我国庞大数量的老年人口的养老问题探讨的焦点，具有相当的迫切性和必要性。如果我国能够通过开拓养老新思路、构建养老新模式，健全养老保障体制来挖掘老龄化危机下的第二次人口红利，将可能获得新的发展动力。

　　二、倒按揭在我国发展的可行性

　　倒按揭是指借款人把自有完整产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计借款人去世时的房产价值等因素后，用被抵押房屋的评估价值减去预期的折损和预支的利息，按平均寿命计算支付给借款人的资金，并分摊到借款人的预期寿命年限，按期支付借款人资金用于养老生活。倒按揭类似于银行等金融机构用分期付款的方式从借款人的手中买房，操作过程类似于住房按揭贷款业务反向操作，因此称为倒按揭。

　　倒按揭是社会养老保障体系的有益补充，目前国外一部分国家如美国、新加坡等通过倒按揭养老。倒按揭在我国同样具有发展的可行性，我国已经有相应的理论依据和类似的研究试点。

　　1.倒按揭的理论依据。倒按揭的理论依据主要来自下述两个理论：一是货币时间价值原理，指资金在生产和流通过程中随着时间推移而产生的增值，它也可被看成是资金的使用成本。金融机构作为资金的供给方，需在按期支付给借款人资金过程完成后保证一定的利润水平。货币时间价值原理为此提供了计算依据，金融机构通过评估公司等机构，根据现行利率、预期利率波动及房屋的增值、折旧因素，算出房屋的现值；然后根据资金供给时间，预期利率，通货膨胀率，房屋预期增值、房地产市场周期波动、房屋折旧等相关数据，贴现计算并确定每期的支付金额。

　　2.生命周期假说②，理性的消费者会根据自身收入合理安排消费，使一生的收入与消费相等，实现整个生命周期内效用最大化的目标。为实现一生中各个时期的平滑消费，消费者在跨入老年后如果没有收入或收入较少，就会产生以工作期的养老金储蓄来保障养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险作为基本养老保障，并不能满足其生命余年的平滑消费需求，再加上通货膨胀和利率变动等因素，老年消费者会要求社会提供某种适当的制度安排来保障余生平滑消费的实现。通常情况下，房屋的剩余寿命长于老年消费者的预期余命，倒按揭可以将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年消费者生命余年的平滑消费需求，也实现了资产的优化配置。

　　2.倒按揭在我国的实施环境。

　　（1）我国部分退休老人具有倒按揭需求。社会养老保险不能满足退休老人需求。目前我国老龄化严重，加之我国正处于养老模式的转型阶段，长期以来较低的社会保障水平和严峻的社会养老资金缺口导致我国的老龄化问题越发严峻，虽然目前有商业养老保险和企业年金等作为补充养老方式，但缺乏广泛性，现有的养老保障模式和体系远不能应对持续增大的人口老龄化挑战，退休老人的养老金难以维持退休前生活水平，导致资金需求加大。我国大部分退休老人拥有自己的住房，但手中的养老金却并不充足，出现了所谓的"房子富人、现金穷人"（HouseRich，CashPoor）的情况，结合上述退休老人的情况和需求，可通过倒按揭方式获取一定时间内的现金流，达到补充养老的作用。

　　（2）我国房屋供给充分。2012年，浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布了《居住小康指数》报告，此次调查共收集到10308份有效问卷，涉及40个城市，其中一线城市为北上广深4个，2个直辖市，26个省会城市及8个重点城市。调查结果显示，长沙住房拥有率为90.1%，排名第一，上海住房拥有率为67.9%，位居末位，其余城市居民拥有住房率在70%到80%间；其中21.4%的受访者没有买房，65.4%的受访者有一套住房，10.9%的受访者有两套住房，2.0%的受访者有三套住房，0.3%的受访者有四套住房。同年，西南财经大学和人民银行共同发布的《家庭金融调查报告》显示，自有住房拥有率为89.68%，远超世界60%左右的水平，而美国为65%。

　　近些年来，我国房地产市场发展迅速，房屋在买卖和租赁市场均具有投资性且投资回报率较高，这保障了房屋交易市场的供给量，具备发展倒按揭的房屋供给基础。

　　（3）政府舆论导向日渐明朗。2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明曾建议对针对以房养老成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年，上海公积金管理中心试推"住房自助养老"的创新型"以房养老"模式。在2010年11月召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部副部长窦玉沛指出，"以房养老"将纳入下一阶段工作的引导方向，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、"以房养老"等服务市场③。2011年，"北京市'十二五'时期老龄事业发展规划"中也提出"鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展'以房养老'（倒按揭贷款）试点业务"④。这可以看作是国家在以房养老政策推动方面的积极表态。明朗化的政府舆论导向将会加快国内金融机构推出倒按揭业务的进程。

　　三、倒按揭在我国面临的风险和困境

　　1.倒按揭在我国面临的风险。

　　（1）高房价环境下隐藏的房地产资产泡沫风险。作为发展家，房地产市场发展迅猛，房地产价格不断上升。目前房地产价格和发达国家如美国、英国等相似，房地产泡沫问题不容忽视。房地产价格是一把"双刃剑"：根据行业具有周期性这一特点，在倒按揭这一过程中，房地产市场总体趋势繁荣向上时，房产保值增值作用显著，倒按揭借款人的利益受到损失；房地产市场总体趋势处于下行阶段甚至泡沫破裂时，如美国近几年的房地产市场，倒按揭金融机构面临严峻的风险。

　　（2）长寿风险。倒按揭通过确定老人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指老人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。寿命数据来源是多样化的，虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平的提高和医疗技术水平的上升，人类的寿命延长是必然趋势，这将对倒按揭抵押的房产变现带来困难，增加银行的贷款回收成本。